细节管理在经营收益平稳中的应用

2020-10-26 09:23:40 管理学家 2020年14期

何茹斐

[摘 要] 为提升工作效率、加快公司上市步伐,在明确目标任务及生产经营任务的基础上分析目前面临的问题,通过运用战略管理的方法根据环境的变化对战略不断地评价和修改,使战略得到不断完善,突出了战略在管理实践中的指导作用。针对生产经营中发现的问题运用战略管理的方法提出有效的解决措施处理工作量和效率之间的问题,通过集约化措施集中处理数据类问题,将人力资源解放到发展生产经营中去提升经营管理效率。

[关键词] 战略管理;集约管理;效率管理

中图分类号:F272 文献标识码:A

为奋力实现三年上市战略目标,加快打造TOD综合开发第二生力军,作为公司的主要利润部门之一,一方面应积极拓展经营思路、提升策划招租能力,另一方面亟需增强管控能力,提高商家的履约效率,使经营收益平稳落地。如何高效的执行预算、监督资金到账情况,及时将商家交款情况反馈给商业管理人员,对部门资金安全进行把控,及时反馈商家综合履约能力,是应该深刻思考的问题,并应在工作中找差距,抓落实,自我净化、自我完善、自我革新、自我提高。

一、明确目标,围绕目标开展工作发现问题

(一)明确目标

1.明确中心经营任务

2.明确中心经营规模

现有收入板块分为:商铺租赁、独立项目、银行资源管理、民用通信、其他资源许可(自助设备)及电费五大板块。

商铺租赁:截止2019年6月底正线现有可租赁商铺总面积:9191.89m2(257间),其中已出租面积6676.88m2(170间),出租率为72.64%,平均租金182.17元/m2/月。

独立项目:蜀汉路158号租赁项目,禾正雅居租赁项目,省体育馆租赁项目,天府广场负一层租赁项目。以上项目收入的10%作为资源公司的管理费计入收入。

银行资源管理:1号线中国银行,2号线成都银行,3、4号线农业银行。目前在全线网120个站点内布置了115台自助银行设备。

民用通信:全线网设置164间民用通信机房。

其他资源许可(自助设备):目前在全线网设置了338台各类自助设备(售水机、榨汁机、照相机、充电宝),设置113台天府通自助充值售卡机。

电费:预计经营电费360万元。

3.明确中心和合约数量

目前各类经营合同共计:193份,其中转移合同169份,授权经营合同9份,自主招商项目经营合同15份。

(二)围绕目标开展工作发现问题

截止2019年6月底,预算执行情况良好,但下半年由于商业经营形式严峻,不少连锁商家申请退租,经营压力上升。怎样在确保现有合同及时履约的前提下及时招租,提升出租率,高质量完成下半年重点项目的打造,及资金的回收,确保年初预算的顺利落地是目前面临的主要问题。

1.商铺收费管理占据招商人员大半工作时间

由于实行项目责任制,需要线路负责人提供收费等相关基础数据,一是占据招商人员很多时间用于表格制作、数据提供等重复性工作。二是缺乏统一的收款台账管理无法确保准确性。项目管理人员往往在提供基础数据上耗费大量时间无法专注于拓展客户,策划招商,提升商业营收。

2.合同交叉管理造成人力浪费

部分商铺合同中含有交叉项目,由多人进行合同的费用催收,造成了人力资源的浪费。

3.资金台账没有统一归口,增加统计难度

项目管理人员的线路租金台账没有统一格式,租金台账没有统一的归口管理。统计数据时仍需要项目管理人员各自进行统计造成了时间的浪费及准确性的降低。

4.结果反馈机制不完善

项目经办人从资金计划及预算的制定到回款情况进行全面把控,缺乏一个准确的反馈机制,无法从整个流程对收款中存在的问题及可以改进的方向进行建设性的反馈。

二、借鉴战略管理的思路建议整改措施

借鉴战略管理的思路,利用月初计划,每周追踪结果,月末分析总结,将战略管理的思路引入部门预算及资金安全管理的动态管理过程中:根据环境的变化对战略不断地评价和修改,使战略得到不断完善,也使管理本身得到不断的完善。这种循环往复的过程,更加突出了战略在管理实践中的指导作用。从这一层面看来战略管理非常适用于在变幻莫测的商业环境和不断完善的国有体制中利用动态管理的方式对外部环境和内部机制进行综合考量,从而以“三年上市”作为企业的战略目标,以完成公司各项收入利润指标作为近期目标,针对现阶段工作中存在的问题及外部环境的影响制定适合的战略,在战略实施的过程中以战略目标为导向,通过业绩评估不断调整战略方向,在动态过程中不断完善内部控制流程,从而更加高效地进行工作。

三、针对问题提出建议措施

(一)重新划分内业与招商人员的工作范围,减少招商人员的基础数据工作量

由于公司新业务、新项目剧增,下半年将开展世纪城项目、新线商铺招租项目、线网自助设备招租项目、商铺循环招租项目等的招商工作,需要招商人员将更多的精力投入到策划招租等工作上去。作为中心内业工作人员应主动为“前线”招商同事排忧解难,主动承担资金管理工作,为确保按照合同约定收取商家的各项费用,在月初制定本月的收款计划、明确每一个合同的最晚到账时间、款项期间、款项性质等信息,可以提前给月度资金做出准确的预判。每周及时与财務对接,明确本周到账金额,及时在收款计划上标明到账时间、到账金额,对有差异的金额及时提示项目经办同事与商家取得联络及时处理。对即将逾期的商家,提前对经办同事预警,从整体上把控资金动向,确保资金安全。这就需要在制定目标时提高准确性,以便工作顺利开展。

(二)合同台账统一归口管理

在招商结束后由专人对合同台账进行统一管理,以准确性为第一工作要求,招商管理人员只需根据招商频率、退租、到期商铺等定期对台账进行更新。将台账统一管理,一是便于数据的统计与整合,二是将合同管理标准化,便于内部管理。

(三)资金台账统一归口管理

资金调账统一管理,既可以避免招商人员在基础数据上消耗大量的时间,有利于从整体上把握整个中心预算执行与收入回款情况。通过每周的收款情况监督,提升收款效率把总体战略目标同局部的战术目标统一起来,从而可以调动各级管理人员参与战略管理的积极性,有利于充分利用企业的各种资源并提高协同效果。

(四)形成反馈机制及时反馈商家履约信息及经营人员管理效率

利用现有的商业账款催收制度,结合市场化经营模式进行改进,在动态反馈商家各项费用到账情况的同时,督促线路经办人员依照制度开展催收工作,使催收工作有据可依,有实可查,形成管理闭环。有效对逾期缴款商家预警的同时明确了催收重点,必要时及时止损,确保公司利益。

文章对内业工作在细节方面如何提升中心经营收入提出建议,让内业工作标准化:建立统一的台账及资金管理模式;制度化:将工作流程,费用催收等工作有相关的依据和操作规范。让内业工作为招商工作服务,在确保现有合同及时收款的前提下,让招商工作人员更投入于商业策划与积极招商??梢猿浞掷糜邢薜娜肆ψ试?,在不增员的情况下增加中心战斗力,有效的让招商工作人员走出去,投入更多的精力提升公司营收。

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